Aankoopkosten bij vastgoed in Frankrijk: checklist voor Nederlandse kopers

Wie vastgoed in Frankrijk vergelijkt, komt snel bekende woorden tegen: compromis de vente, acte authentique, notaire, DPE, taxe foncière en frais de notaire. Voor Nederlandse kopers lijken sommige onderdelen op Nederland, maar de Franse aankooppraktijk heeft een eigen volgorde, eigen documenten en eigen kostenopbouw. De grootste misvatting is dat “notariskosten” vooral naar de notaris gaan. In Frankrijk bestaat het grootste deel van de frais de notaire bij bestaande bouw juist uit belastingen en registratierechten die via de notaris aan de overheid worden afgedragen.

Kort antwoord

Bij de aankoop van vastgoed in Frankrijk moet je naast de koopsom rekening houden met frais de notaire, makelaarskosten als die niet in de vraagprijs zijn verwerkt, eventuele hypotheek- en garantiekosten, vertaling of juridische begeleiding, bouwkundige controle en jaarlijkse lasten zoals taxe foncière, verzekering, onderhoud en copropriété-bijdragen. Notaires de France geeft als algemene indicatie dat aankoopkosten bij bestaande bouw vaak rond 7 à 8% van de koopprijs liggen, terwijl nieuwbouw doorgaans lager uitkomt, rond 2 à 3%. De exacte uitkomst hangt af van het departement, het type woning, de fiscale regels, de financiering en de contractstructuur. Dit artikel is algemene oriëntatie en geen financieel, fiscaal of juridisch advies.

Waarom Franse aankoopkosten anders voelen dan Nederlandse kosten

In Nederland is de kostenstructuur voor veel kopers herkenbaar: overdrachtsbelasting, notaris, taxatie, hypotheekadvies, eventueel NHG, aankoopmakelaar en bouwkundige keuring. Frankrijk kent ook herkenbare posten, maar de benamingen en timing zijn anders. De notaire heeft een centrale rol bij de juridische overdracht en int verschillende belastingen en kosten namens de staat en lokale overheden. Daardoor lijkt de factuur van de notaris hoog, terwijl de daadwerkelijke vergoeding voor de notaris slechts een onderdeel is.

Voor een Nederlandse koper is vooral belangrijk dat de aankoopkosten per type object verschillen. Een bestaande woning, in Frankrijk vaak aangeduid als ancien, heeft meestal hogere overdrachtskosten dan nieuwbouw. Bij nieuwbouw, neuf of VEFA, zit btw vaak al in de verkoopprijs en zijn de registratierechten lager. Dat maakt nieuwbouw op papier aantrekkelijker qua bijkomende aankoopkosten, maar het betekent niet automatisch dat de totale prijs, risico’s of gebruikskosten lager zijn. Opleveringsplanning, afwerkingsniveau, garantie, servicekosten en locatie blijven bepalend.

De belangrijkste aankoopkosten in Frankrijk

Onderstaande onderdelen vormen samen een realistisch aankoopbudget. Gebruik ze niet als vaste percentages, maar als checklist voor vragen aan de notaire, makelaar, bank en eventueel een onafhankelijke adviseur.

1. Frais de notaire bij bestaande bouw

De term frais de notaire wordt vaak vertaald als notariskosten, maar dat is te kort door de bocht. Volgens Notaires de France bestaan de aankoopkosten uit meerdere onderdelen: belastingen en registratierechten, kosten en voorschotten voor documenten en formaliteiten, en de gereguleerde vergoeding van de notaris. Bij bestaande bouw vormen de belastingen meestal het grootste deel.

Voor bestaande woningen wordt vaak met 7 à 8% als eerste oriëntatie gewerkt. Dat is nuttig om niet te krap te budgetteren, maar het blijft een vuistregel. Het departement kan invloed hebben op het tarief van de overdrachtsrechten. Ook kan de wijze waarop makelaarskosten in de prijs zijn verwerkt verschil maken voor de berekeningsbasis. Vraag daarom vroeg om een indicatieve berekening van de notaire, liefst op basis van het concrete adres en de beoogde koopprijs.

2. Nieuwbouw: lagere registratierechten, andere aandachtspunten

Bij nieuwbouw liggen de frais de notaire vaak lager dan bij bestaande bouw. Notaires de France noemt als globale indicatie 2 à 3% voor nieuw vastgoed. Dat komt doordat nieuwbouwtransacties anders worden belast dan bestaande bouw. Voor kopers is dat relevant, maar het mag geen geïsoleerd verkoopargument worden.

Bij nieuwbouw moet je juist extra letten op:

• wat exact inbegrepen is in de verkoopprijs;
• opleveringsdatum en mogelijke vertraging;
• betalingsschema tijdens de bouw;
• garanties en verzekeringen;
• afwerkingsniveau, keuken, badkamer, parkeerplaats en berging;
• servicekosten na oplevering;
• verhuurregels of beperkingen bij résidence-services of toeristische concepten.

Een lager percentage aankoopkosten kan worden gecompenseerd door hogere inrichtingskosten, langere wachttijd of andere beheerlasten. Vergelijk nieuwbouw daarom op totale gebruikskosten, niet alleen op kosten bij overdracht.

3. Makelaarskosten: inbegrepen of apart?

Franse advertenties gebruiken vaak prijsvermeldingen waarbij de makelaarscommissie al in de vraagprijs zit. Soms staat er FAI, frais d’agence inclus. In andere gevallen kan de commissie apart worden vermeld of contractueel anders zijn ingericht. Dat is niet alleen administratief interessant. Het kan invloed hebben op het bedrag dat je daadwerkelijk moet overmaken en op de fiscale berekeningsbasis van bepaalde kosten.

Vraag daarom altijd:

• is de prijs inclusief makelaarskosten?
• wie betaalt de commissie, koper of verkoper?
• welk bedrag is net vendeur, dus de prijs voor de verkoper?
• wordt de commissie apart in het compromis opgenomen?
• over welke grondslag berekent de notaire de kosten?

Dit voorkomt dat twee woningen met dezelfde advertentieprijs in werkelijkheid een ander totaalbudget vragen.

4. Compromis de vente en bedenktijd

In Frankrijk wordt vaak eerst een voorlopig koopcontract gesloten: de compromis de vente of promesse de vente. Service-Public.fr beschrijft dat een koper van een bestaande woning na ondertekening van een dergelijke overeenkomst een wettelijke bedenktijd van 10 kalenderdagen heeft. De verkoper is in de regel direct gebonden, terwijl de koper binnen die termijn kan terugtreden volgens de voorgeschreven procedure.

Die bedenktijd is belangrijk, maar geen vervanging voor voorbereiding. Veel praktische beslissingen zijn dan al genomen: prijs, voorwaarden, financiering, aanbetaling, overdrachtsdatum en eventuele ontbindende voorwaarden. Laat daarom vóór ondertekening duidelijk vastleggen welke voorwaarden gelden als financiering niet rondkomt, documenten ontbreken of technische informatie afwijkt.

5. Aanbetaling en veilige betaalroute

Bij een compromis wordt vaak een dépôt de garantie besproken, een aanbetaling die in de praktijk regelmatig rond 5 à 10% van de koopprijs kan liggen. De exacte afspraken horen in het contract. Voor Nederlandse kopers is vooral de betaalroute belangrijk: betaal alleen via de officiële route die door de notaire of bevoegde professional wordt bevestigd. Vermijd betalingen naar persoonlijke rekeningen of onduidelijke tussenpersonen.

Let ook op wissel- en bankkosten als geld vanaf een niet-eurorekening komt. Voor Nederlandse kopers die in euro’s betalen is valutarisico meestal beperkt, maar internationale banklimieten, verificatie en timing kunnen nog steeds tot vertraging leiden.

Documenten en due diligence vóór tekenen

De Franse aankoop draait niet alleen om prijs en locatie. Documenten bepalen of de woning juridisch, technisch en financieel past.

Dossier de diagnostic technique

Bij verkoop van een woning moet de verkoper een dossier de diagnostic technique aanleveren. Service-Public.fr vermeldt onder meer dat een technisch diagnostisch dossier verplicht bij de verkoopdocumenten hoort. Afhankelijk van het object kunnen daarin onder andere energieprestatie-informatie, lood, asbest, elektriciteit, gas, termites, risico’s en andere verplichtingen voorkomen.

De DPE, diagnostic de performance énergétique, verdient extra aandacht. Een slechte energieklasse kan invloed hebben op verhuurmogelijkheden, renovatiekosten, verkoopbaarheid en comfort. Zie de DPE niet alleen als label, maar als startpunt voor vragen over isolatie, verwarming, ventilatie en toekomstige onderhoudsinvesteringen.

Copropriété: appartementen en gedeelde gebouwen

Bij appartementen of woningen in een copropriété moet je verder kijken dan het appartement zelf. Service-Public.fr noemt verschillende documenten die bij verkoop relevant kunnen zijn, zoals het reglement van de copropriété, notulen van algemene vergaderingen, informatie over kosten, onderhoud en financiële situatie van de vereniging.

Controleer minimaal:

• maandelijkse of jaarlijkse charges de copropriété;
• achterstallige betalingen binnen de gemeenschap;
• geplande werkzaamheden;
• reserves of fonds de travaux;
• regels voor verhuur, verbouwing en gebruik;
• lift, dak, gevel, zwembad, parkeerplaatsen en gemeenschappelijke installaties;
• recente notulen met discussies over grote kostenposten.

Een appartement met lage aankoopprijs kan duurder blijken als er groot onderhoud, achterstallige bijdragen of strikte gebruiksregels spelen.

Jaarlijkse kosten na aankoop

De aankoopkosten zijn eenmalig. De jaarlijkse lasten bepalen of het bezit praktisch betaalbaar blijft. Neem ten minste deze posten mee:

• Taxe foncière: jaarlijkse lokale belasting voor vastgoedeigenaren.
• Eventuele taxe d’habitation: in bepaalde situaties, vooral bij tweede woningen, kan lokale belasting relevant blijven.
• Copropriété-bijdragen: servicekosten en gemeenschappelijke uitgaven.
• Verzekering: opstal, aansprakelijkheid en eventueel verhuurgerelateerde dekking.
• Onderhoud: dak, gevel, installaties, tuin, zwembad, septic tank of verwarming.
• Energie en nutsvoorzieningen: elektriciteit, water, internet, afval en abonnementen.
• Beheer en verhuur: sleutelbeheer, schoonmaak, platformkosten, lokale administratie en leegstand.
• Nederlandse fiscale afstemming: bezit, verhuurinkomsten en vermogenspositie moeten passend worden beoordeeld voor je persoonlijke situatie.

Gebruik bij verhuur altijd scenario’s. Reken niet met één bezettingspercentage of één huurprijs. Maak minimaal een laag, midden en hoog scenario met aannames voor leegstand, onderhoud, beheer, belasting en lokale regels.

Marktcontext: stabilisatie betekent niet overal hetzelfde

Officiële prijsindices helpen om hype te vermijden. Insee meldde voor het eerste kwartaal van 2026 dat de prijzen van woningen in Europees Frankrijk licht stegen met 0,2% ten opzichte van het vorige kwartaal en over een jaar vrijwel stabiel waren. Dat landelijke cijfer is nuttig als context, maar zegt weinig over één dorp in de Dordogne, een appartement in Nice, een chaletgebied in de Alpen of een tweede woning aan de Atlantische kust.

Frankrijk is een verzameling lokale markten. Micro-locatie, bereikbaarheid, energieprestatie, renovatiestaat, verhuurregels en schaarste aan vergelijkbare woningen wegen vaak zwaarder dan het nationale gemiddelde. Gebruik marktdata dus als achtergrond, niet als voorspelling voor jouw object.

Checklist vóór je een bod doet

Gebruik deze checklist voordat je een bod, compromis of reservering overweegt:

1. Vraag of het object bestaande bouw of nieuwbouw is en welke kostenstructuur daarbij hoort.
2. Laat de notaire een indicatie van de frais de notaire maken op basis van het concrete object.
3. Controleer of de advertentieprijs inclusief of exclusief makelaarskosten is.
4. Vraag het dossier de diagnostic technique op en laat onduidelijkheden uitleggen.
5. Controleer bij appartementen alle copropriété-documenten en recente notulen.
6. Onderzoek geplande renovaties, energiekosten en onderhoudsposten.
7. Leg financieringsvoorwaarden duidelijk vast in de compromis.
8. Controleer de veilige betaalroute voor aanbetaling en eindbetaling.
9. Maak een jaarlijks kostenoverzicht inclusief belastingen, verzekering, beheer en onderhoud.
10. Stem fiscale gevolgen in Nederland en Frankrijk af met gekwalificeerde adviseurs.

Veelgemaakte fouten bij Frans vastgoed

Alleen rekenen met de vraagprijs

De vraagprijs is niet het aankoopbudget. Bij bestaande bouw kunnen bijkomende kosten substantieel zijn. Bij nieuwbouw zijn overdrachtskosten lager, maar kunnen inrichting, oplevering en servicekosten juist zwaarder wegen.

De DPE onderschatten

Een energieprestatiecertificaat is niet alleen een formaliteit. Het kan invloed hebben op comfort, verhuurbaarheid, renovatiekosten en latere verkoopbaarheid. Vraag door bij slechte of onduidelijke scores.

Copropriété-kosten te laat controleren

Appartementen kunnen aantrekkelijk geprijsd lijken, maar hoge charges, geplande gevelrenovatie of liftvervanging kunnen het beeld veranderen. Lees notulen, begroting en onderhoudsplannen voordat je tekent.

Bedenktijd verwarren met volledige bescherming

De 10 dagen bedenktijd zijn belangrijk, maar ze lossen geen slechte voorbereiding op. De betere bescherming zit in duidelijke voorwaarden, volledige documenten en professionele uitleg vóór ondertekening.

Verhuur aannemen zonder lokale regels te checken

Toeristische verhuur, tweede woningen en gemeubileerde verhuur kunnen lokaal of fiscaal anders uitpakken. Controleer gemeente, copropriété-regels, verzekeringen en belastingpositie voordat je een verhuurscenario als haalbaar beschouwt.

FAQ

Hoeveel moet ik reserveren voor aankoopkosten in Frankrijk?

Als eerste oriëntatie wordt bij bestaande bouw vaak 7 à 8% genoemd voor frais de notaire. Bij nieuwbouw ligt de indicatie vaak rond 2 à 3%. Dit zijn geen garanties. De exacte berekening hangt af van het object, departement, contract, financiering en eventuele makelaarskosten.

Zijn frais de notaire hetzelfde als notariskosten?

Niet precies. De term omvat belastingen, registratierechten, administratieve kosten, voorschotten en de vergoeding van de notaris. Bij bestaande bouw is het grootste deel meestal belasting of registratie, niet de persoonlijke vergoeding van de notaris.

Heeft een Nederlandse koper een Franse notaris nodig?

De Franse notaire speelt een centrale rol bij de overdracht. In veel transacties is er één notaris, maar kopers kunnen in bepaalde situaties ook een eigen notaire betrekken. Vraag vooraf hoe communicatie, taal en belangenbehartiging praktisch worden geregeld.

Is nieuwbouw goedkoper om te kopen?

Nieuwbouw heeft vaak lagere bijkomende overdrachtskosten, maar dat betekent niet automatisch dat het totaal goedkoper is. Opleveringsrisico, afwerking, servicekosten, inrichting, garanties en locatie moeten worden meegewogen.

Kan ik Frans vastgoed verhuren?

Dat hangt af van lokale regels, copropriété-afspraken, belastingpositie, verzekeringen en het type verhuur. Maak geen verhuurcase zonder regels per adres te controleren en zonder scenario’s voor leegstand, kosten en beheer.

Bronnen en verdere context

• Notaires de France: uitleg over acquisition costs en de samenstelling van frais de notaire.
• Service-Public.fr: informatie over compromis de vente, acte de vente, diagnostics en copropriété-documenten.
• Insee: Indice des prix des logements neufs et anciens, eerste kwartaal 2026.
• Relevante interne context: aankoopkosten bij vastgoed in Portugal, aankoopkosten bij vastgoed in Spanje en prijs per m² bij Spaans vastgoed vergelijken.

Algemene oriëntatie. Geen financieel, fiscaal of juridisch advies. Laat concrete keuzes altijd toetsen door een Franse notaire, een fiscalist en waar nodig een juridisch of bouwkundig specialist.